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2018年01月08日资产评估试题(第 1 套 - 计算)

2018-1-8 18:03| 发布者: 本站编辑| 查看数: 35| 评论数: 0

摘要:
■ 计算题

1. 已知资产的价值与功能之间存在线性关系,参照物与评估对象仅在功能方面存在差异,参照物的年生产能力为1200件产品,成交价格

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■ 计算题

1. 已知资产的价值与功能之间存在线性关系,参照物与评估对象仅在功能方面存在差异,参照物的年生产能力为1200件产品,成交价格为1 500元,评估对象的年生产能力为1 000件。      
要求:计算评估对象的价值。
 运用功能价值法计算评估值接近于1250元,具体计算过程如下:评估对象评估值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)=1500×(1000÷1200)=1250(元)
2. 被评估机组为5年前购置,账面价值为20万元人民币,评估时该机组已停产了,已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。
   要求:试根据所给条件:
(1)估测该机组的重置成本;
(2)确定该机组的成新率;
(3)确定该机组的评估值。
(1)被评估机组的重置成本最有可能为24万元人民币:
    30×80%=24(万元人民币)
(2)该机组的成新率=[8÷(5+8)]×100%=61.54%
(3)该机组的评估值=24×61.54%=14.77(万元人民币)

3. 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米,建筑面积为1 800平方米,现用于出租,每年实收租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价格的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价格的0.2%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
    要求:试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1 800×(1-10%)=972 000(元)
(2)计算总费用。
①年管理费=972 000×3%=29 160(元)
②年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)
③年税金=25×1 800=45 000(元)
④年保险费=2 500×1 800×0.2%=9 000(元)
年总费用=①+②+③+④  
=29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元)
(3)计算房地产纯收益。
年房地产纯收益=年总收益-年总费用
=972 000-150 660=821 340(元)
(4)计算房屋纯收益。
①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的,但是在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中,房地产使用者可使用的年期为48 年(50-2),并且不计残值,视为土地使用权年限届满,地上建筑物一并由政府无偿收回(注:如计算残值,也可以)。
年(折旧费)贬值额=建筑物重置价\使用年限(元)
②计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年(折旧费)贬值额×已使用年数
=2 500×1 800-93 750×1
=4 406 250(元)
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率
=4 406 250×8%=352 500(元)
(5)计算土地纯收益。
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益
=821 340-352 500=468 840(元)
(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为:
50-3=47(年)
(元)
单价=7 308 760÷1 000=7 309(元/平方米)
(7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7 308 760元,单价为7 309元/平方米。

4. 某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元和13万元。假定资本化率为10%。  要求:试用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值。
运用年金法公式:

=(10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209)÷(0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209)÷10% 
=(9.09+9.09+9.02+8.20+8.07)÷3.7907÷10% =43.47÷3.7907÷10%=114.68(万元)

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