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2018年03月05日资产评估试题(第 1 套 - 计算)

2018-3-5 18:00| 发布者: 本站编辑| 查看数: 126| 评论数: 0

摘要:
■ 计算题

1. 某企业将某项资产与国外企业合资,要求对资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值为270万元,净值为108万元,按财务制度

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■ 计算题

1. 某企业将某项资产与国外企业合资,要求对资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值为270万元,净值为108万元,按财务制度规定该资产的折旧年限为30年,已计提折旧年限为20年。经调查分析确定,按现在的市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录,该资产截止评估基准日的法定利用时间为57 600小时,实际累计利用时间为50 400小时。经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大、维修费用高,与现在同类标准资产比较,每年多支出营运成本3万元(该企业适用的所得税税率为25%,假定折现率为10%)。
要求:根据上述资料,采用成本法对该资产进行评估。
采用成本法评估该资产的价值接近于139万元。具体计算过程如下:
    资产的重置成本=4 800 000(元)
    资产已使用年限=20×(50 400÷57 600)×100%
    =20×0.875
    =17.5(年)
    资产实体有形损耗率=17.5÷(17.5+8)×100%
    =68.63%
    资产的功能性贬值:30 000×(1-25%)×(P/A,10%,8)
    =30 000×0.75×5.3349
    =120 035(元)
资产评估价值=4 800 000×(1-68.63%)-120 035
    =4 800 000×0.3137-120 035 
    =1 385 725(元)

2. 被评估设备购建于1995年,账面价值为30 000元,2000年和2003年进行过两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3 000元和2 000元。2005年对该设备进行评估,假设1995~2005年每年该设备的价格上升率为10%,尚可使用年限为8年。
    要求:试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
(1)评估时设备的现行成本,即重置成本为:
30 000×2.6+3 000×1.61+2 000×1.21=85 250(元)
注:∑(账面原值×价格变动率)=设备现行重置成本合计
(2)评估时设备的加权投资成本为:
根据公式:设备的加权投资成本=现行重置成本×已使用年限,得出:
30 000×2.6×10+3 000 ×1.61×5+2 000×1.21×2=808 990(元)
(3)设备的加权投资年限=∑(加权投资成本)÷∑(重置成本)
=808 990÷85 250=9.5(年)
(4)设备的成新率=[8÷(9.5+8)]×100%=45.7%

3. 有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1 000平方米,使用期限为50年。容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3 500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米·日,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%。保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
    要求:试评估该宗地地价。
(1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元)
(2)年总费用=3 650 000×2%+3 500×5 000×(1.5%+0.2%)+3 650 000×17.5% =1 009 250(元)

(3)年纯收益=3 650 000-1 009 250=2 640 750(元)

(4)房地产总价=(元)
(5)测算建筑费用及专业费用=3 500×(1+10%)×5 000=19 250 000(元)
(6)利息:地价=0.1236×地价+1 155 000
(7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20%=0.2×地价+3 850 000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36 258 750-19 250 000-(0.1236×地价+1 155 000)-(0.2×地价+3 850 000)
地价=9 069 016(元)

4. 假定社会平均资金收益率为7%,无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。
    要求:试求被评估企业适用的折现率。
根据题意:
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
无风险报酬率=4%
风险报酬率=(7%-4%)×1.2=3.6%
折现率=4%+3.6%=7.6%

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