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2019年01月23日资产评估试题(第 1 套 - 计算)

2019-1-23 18:13| 发布者: 本站编辑| 查看数: 155| 评论数: 0

摘要:
■ 计算题

1. 被估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元。假定折现率和资本化率均为10%,企业经营期

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■ 计算题

1. 被估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元。假定折现率和资本化率均为10%,企业经营期永续。
要求:试用年金法估测企业整体价值。另外,假定被评估企业从未来第6年开始,企业的年收益维持在200万元水平,试采用分段法估测企业整体价值。
(1)运用年金法估测企业整体价值接近于1414.82万元。具体计算过程如下:
企业整体价值=(100×0.9091+120 ×0.8264+150 ×0.7513+160 × 0.6830+200 × 0.6209)×(A/P,10%,5)÷10%=91+99.168+112.695+109.28+124.18)×0.2638÷10%=536.323×0.2638÷10%=141.482÷10%=1 414.82(万元)
(2)采用分段法估测企业整体价值接近于1778万元。具体计算过程如下:
  企业整体价值= 

=536.323+2 000×0.6209

=536.323+1 241.8
=1 778(万元)

2. 被评估设备购建于1995年,账面价值为30 000元,2000年和2003年进行过两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3 000元和2 000元。2005年对该设备进行评估,假设1995~2005年每年该设备的价格上升率为10%,尚可使用年限为8年。
    要求:试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
(1)评估时设备的现行成本,即重置成本为:
30 000×2.6+3 000×1.61+2 000×1.21=85 250(元)
注:∑(账面原值×价格变动率)=设备现行重置成本合计
(2)评估时设备的加权投资成本为:
根据公式:设备的加权投资成本=现行重置成本×已使用年限,得出:
30 000×2.6×10+3 000 ×1.61×5+2 000×1.21×2=808 990(元)
(3)设备的加权投资年限=∑(加权投资成本)÷∑(重置成本)
=808 990÷85 250=9.5(年)
(4)设备的成新率=[8÷(9.5+8)]×100%=45.7%

3. 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米,建筑面积为1 800平方米,现用于出租,每年实收租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价格的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价格的0.2%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
    要求:试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1 800×(1-10%)=972 000(元)
(2)计算总费用。
①年管理费=972 000×3%=29 160(元)
②年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)
③年税金=25×1 800=45 000(元)
④年保险费=2 500×1 800×0.2%=9 000(元)
年总费用=①+②+③+④  
=29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元)
(3)计算房地产纯收益。
年房地产纯收益=年总收益-年总费用
=972 000-150 660=821 340(元)
(4)计算房屋纯收益。
①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的,但是在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中,房地产使用者可使用的年期为48 年(50-2),并且不计残值,视为土地使用权年限届满,地上建筑物一并由政府无偿收回(注:如计算残值,也可以)。
年(折旧费)贬值额=建筑物重置价\使用年限(元)
②计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年(折旧费)贬值额×已使用年数
=2 500×1 800-93 750×1
=4 406 250(元)
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率
=4 406 250×8%=352 500(元)
(5)计算土地纯收益。
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益
=821 340-352 500=468 840(元)
(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为:
50-3=47(年)
(元)
单价=7 308 760÷1 000=7 309(元/平方米)
(7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7 308 760元,单价为7 309元/平方米。

4. 某企业2008年被评估时,基本情况如下:
    (1)该企业未来5年预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、120万元和130万元,从第6年开始,利润总额将在第5年的基础上,每年比前一年度增长2%;
    (2)该企业适用的所得税税率为25%;
    (3)据查,评估基准日社会平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的基准收益率为9%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2;
    (4)被评估企业生产经营比较平稳,将长期经营下去。
    要求:试评估该企业的净资产价值。
根据题意:
企业所在行业风险报酬率:(9%-4%)×1.2=6%
企业资本化率:6%+4%=10%
企业净资产价值:







=1 097.84(万元)

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