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2019年02月11日土地估价实务基础试题(第 1 套 - 单选)

2019-2-11 17:58| 发布者: 本站编辑| 查看数: 95| 评论数: 0

摘要:
■ 单选题

1. 某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米,建筑容积率分别为3、5,若其他规划条件相同,则两宗地的总

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■ 单选题

1. 某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米,建筑容积率分别为3、5,若其他规划条件相同,则两宗地的总价比较为(    )。
  • A.甲小于乙
  • B.甲略大于乙
  • C.甲与乙相同
  • D.甲远大于乙

2. 下列城市规划因素中,影响土地价格的个别因素是(    )。
  • A.人口密度控制、用地结构
  • B.建筑物密度、容积率
  • C.区域交通管制、用地结构
  • D.公用设施条件、容积率

3. 土地估价就是估价人员(    )评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
  • A.客观
  • B.实际
  • C.正确
  • D.综合

4. 下列人员情形,不能报名参加土地估价师资格考试的有(    )。
  • A.被取消土地估价师资格已3年
  • B.被取消考试资格已3年
  • C.在评估业务中受到行政处罚,自处罚之日起至报名之日止已3年
  • D.因故意犯罪受刑事处罚,自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年

5. 土地估价涉及的供需原则并不以(    )为基础.(2002年真题)
  • A.替代原则
  • B.预期收益原则
  • C.变动原则
  • D.竞争原则

6. 评估商业店铺地价时,不宜采用的估价方法是(  )。
  • A.市场比较法
  • B.成本逼近法
  • C.收益还原法
  • D.基准地价系数修正法

7. 土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定,下列各项中,(    )属于对土地价格的设定。
  • A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
  • B.估价期日
  • C.估价机构对估价结果有解释权
  • D.估价结果的法律责任

8. 地价评估的程序,是以(    )开始到最后提交估价报告书为止的全过程.(2000年真题)
  • A.接受估价委托书
  • B.确定估价基本项目
  • C.拟定估价作业计划
  • D.收集资料

9. 甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司,委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的,经分析所收集到的资料,估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择(    )。
  • A.出让合同约定的建筑面积
  • B.在建工程实际的建筑面积
  • C.建筑施工图标识的建筑面积
  • D.房产测绘的建筑面积

10. 应用收益还原法评估不动产价格时,要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益,这主要是依据土地估价中的(    ).(2000年真题)
  • A.供给与需求原则
  • B.报酬递增与递减原则
  • C.替代原则
  • D.协调原则

11. 某宗地当前年纯收益为5万元,预计未来每年纯收益比上一年增长1%,土地还原率为5%,则该宗地当前的无限年期价格为(    )万元。
  • A.100
  • B.125
  • C.120
  • D.83.3

12. (    )理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据.(2000年真题)
  • A.地租
  • B.区位
  • C.级差地租
  • D.剩余价值

13. 采用收益还原法进行地价评估时,不属于经营费用的是(    )。
  • A.职工工资
  • B.房屋折旧费
  • C.营业税
  • D.改扩建费用

14. 土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时,可以选择(    )作为案例。
  • A.工业用地最低限价
  • B.拍卖出让底价
  • C.招标出让成交价格
  • D.土地评估价格

15. 成本逼近法中投资利润的计算公式为:投资利润=[土地取得费+(    )]×投资回报率.(2000年真题)
  • A.土地开发费
  • B.税费
  • C.土地开发费+税费
  • D.土地开发费+税费+利息

16. 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务,需评估一风井用地的价格。经实地调查,该风井所处区域有供水管网,但风井未接入供水;风井用电由企业投资自宗地外5千米处的变电所接入,并由企业投资修建一条2千米长的道路与区域干道相连,无其他设施。据此,在进行土地价格定义时,土地开发程度应设定为(    )。
  • A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整
  • B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整
  • C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整
  • D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整

17. 某宗地生地价格为,熟地价格为,地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为,若其正在使用的不动产价格为,则正常情况下(    )。
  • A.
  • B.
  • C.
  • D.

根据当前房地产市场的租金水平,与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元,其中维修费、管理费等出租费用为30%,该类不动产的还原率为8%,总建筑面积4000 ㎡,可出租率为85%,则所开发不动产的总价(设定为无限年期)如何确定?
200×(1-30%)×12×4000×85%×1/8%=71 400(万元)
认真阅读本案例,选出正确的选项.
采用剩余法对某不动产进行评估,根据分析测算,该不动产总价为8000万元,开发商预付总资本为4000万元(不含地价款),销售税费为400万元,假定开发商确定的投资回报率为20%.
根据上述条件回答下题.(2002年真题)


18. 在不考虑利息因素的情况下,开发商可支付的最高地价额为(    )万元。
  • A.1267
  • B.1360
  • C.2333
  • D.2800

19. 土地登记面积与出让合同上的面积不一致时,以(    )为准。
  • A.土地证上登记面积
  • B.出让合同上的面积
  • C.实际测量面积
  • D.委托方确定的面积

20. 下列描述中,(    )不属于农用地基准地价更新的技术途径。
  • A.以农用地定级为基础,按地价平均法更新基准地价
  • B.利用标准地块资料,根据标准地块价格或地价指数更新基准地价
  • C.调整综合分值与地价关系模型,利用调整后的模型更新基准地价
  • D.运用投入产出资料的变化量修正更新基准地价

21. (    )属于影响宗地地价的个别因素.(2000年真题)
  • A.当地商品房价格变动情况
  • B.宗地所处地区的基础设施
  • C.宗地附近学校分布情况
  • D.宗地形状

22. 某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租,尚未办理房产登记手续,现该单位为进行内部资产清算,委托土地估价机构进行了地价评估,估价师在估价报告中进行了下列描述,其中正确的是(  )。
  • A.为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据
  • B.设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值
  • C.评估时部分参数采用估价对象的实际数据
  • D.该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日,估价基准日为2007年12月16日,采用基准地价系数修正法时需进行期日修正

23. 经批准,某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住,按规定应补缴土地差价,该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减(    )求得。
  • A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格
  • B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格
  • C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格
  • D.批准时居住用地的土地使用权出让金

24. 评估商业用地和工业用地价格,区域因素的选择主要差异是(    )。
  • A.商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度
  • B.商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况
  • C.商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况
  • D.商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度

25. 根据《城镇土地估价规程》的规定,中等城市基准地价评估的工作底图的比例尺为(    )。
  • A.1∶500~1∶1000
  • B.1∶1000~1∶5000
  • C.1∶5000~1∶10 000
  • D.1∶10 000~1∶50 000

26. B、C是A省的两个县级单位,E是D省的县级单位,A省省级农用地分等成果的自然等以400分为等间距,B省省级农用地分等成果以200分为等间距。经国家级汇总后,B县的一等地与C县的一等地以及E县的一等地的质量关系是(    )。
  • A.B=C=E
  • B.B=C>E
  • C.B=C
  • D.B=C,B、C与E不可比

27. 在进行城镇土地定级时,某城镇商服中心分为三级,市级中心一个,年营业额2000万元;区级中心两个,年平均营业额800万元;小区级中心三个,年平均营业额200万元。则市级、区级和小区级中心的规模指数为(    )。
  • A.66.7、26.7、6.7
  • B.100、40、10
  • C.100、80、30
  • D.60、30、10

28. 在城镇土地定级中,对于住宅用地,公交便捷度作用分衰减属于(    )形式。
  • A.线状因素线性衰减
  • B.线状因素非线性衰减
  • C.非线状因素线性衰减
  • D.非线状因素非线性衰减

29. 地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当,如果甲的GDP增长率为9%,乙为7%,甲的城市建设用地面积增长率为7%,乙为5%。根据这一情况分析,以下判断中(    )正确。
  • A.甲城镇的地价水平一定高于乙城镇
  • B.甲城镇的地价上涨速度一定高于乙城镇
  • C.甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相同
  • D.由于竞争,甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相反

30. 某耕地区片近3年平均年产值为1700元/亩,如土地补偿费按年产值的10倍计,土地补偿费和安置补助费之和,最低不得低于年产值的16倍,最高不得高于年产值的25倍,则该征地区片价为(  )万元/亩。
  • A.4.25~5.95
  • B.2.72~4.42
  • C.2.72~4.25
  • D.1.70~2.72

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