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2019年02月11日土地估价实务基础试题(第 1 套 - 不定项)

2019-2-11 17:58| 发布者: 本站编辑| 查看数: 40| 评论数: 0

摘要:
■ 不定项题

A城市有一宗国有建设用地,占地面积为1000平方米,土地使用者于2001年以行政划拨方式取得,后于2004年8月1日通过补办出让手续取

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■ 不定项题

A城市有一宗国有建设用地,占地面积为1000平方米,土地使用者于2001年以行政划拨方式取得,后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的办公楼,现全部用于出租。
A城市房地产市场比较发育,拟以2009年8月1日为估价期日进行评估,开展的有关市场调查情况如下:
(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元,月平均费用l5万元,可收取押金60万元;
(2)该办公楼耐用年限为60年,残值率为0,建筑物重置价为4000元/平方米;
(3)当地土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,银行一年期存款利率为5%。
请根据上述内容,回答1~5的问题。


1. 若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多,采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成,那么最终确定土地价格将采用何种方法(    )。
  • A.市场比较法
  • B.采用权重法加和,且市场比较法权重较大
  • C.收益还原法
  • D.采用权重法加和,且收益还原法权重较大

2. 评估中,该办公楼的年折旧额为(    )万元。
  • A.16.7
  • B.18.2
  • C.20.0
  • D.22.2

某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托,估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边,面积500平方米,是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地,使用期限50年。目前该地块内有一座900平方米砖混结构的写字楼,建于2002年10月。写字楼现用于出租,每月租金收入3万元。市场调查显示,该类房屋耐用年限为55年,残值率为2%,当时建筑物综合造价为每平方米2000元,目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%,租金一般为每月每建筑平方米50元,每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。
请根据上述内容,回答6~10小题的问题。


3. 如果其他条件不变,假定土地的纯收益为50万元,则土地总价格为(    )万元。
  • A.648
  • B.658
  • C.678
  • D.698

某城市有一座两面临街的商业不动产,经土地估价师收集资料、实地踏勘,得到该宗地的以下资料和信息:
(1)宗地现场调查草图,如图所示;
(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米;
(3)该宗地的使用年限为40年,现已使用了10年;
(4)该宗地的容积率为1,建筑密度为50%,建筑靠近甲街道;
(5)该类不动产综合还原率为10%,土地还原率为8%;
(6)该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定,两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时,应以中间线分前后两部分计算其临街单价。

请根据上述内容,回答1~5小题的问题。


4. 假定未来年收益不变,该不动产当前的评估价格为(    )元/平方米。
  • A.4769.8
  • B.4503.1
  • C.3911.6
  • D.3770.8

甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围,由该企业于1985年以划拨方式取得,批准用途为工业,土地面积30亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17 000平方米,平均成新度70%,宗地建筑密度45%,部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围,由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为:规划用途为商业、住宅,规划批准用地总面积18 000平方米,其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10 000平方米;规划平均容积率2.89,其中商业建筑面积28 000平方米、住宅建筑面积24 000平方米。
经调查:①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整),红线外达到“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气)。②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米,对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0,开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气)及红线内场地平整,估价基准日为2006年1月1日:③以2006年1月1日为基期,A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率分别为2%、4%、0%。④通燃气平均成本为20元/平方米。⑤砖混结构建筑重置价600元/平方米。⑥A市各类用地容积率修正系数表(部分)如下:

按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标,选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元/平方米。运用基准地价系数修正法,得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。
请根据上述内容,回答1~5小题的问题。


5. 若甲企业于2006年1月1日取得该宗地工业用地出让土地使用权,缴纳土地出让金780万元,现经批准按照上述规划条件用途补办出让手续,则对应补交土地出让金的表述正确的是(    )。
  • A.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格
  • B.应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的780万元
  • C.以2008年1月1日为估价基准日,估价时设定各用途土地使用年限分别为工业50年、商业40年、住宅70年
  • D.估价时建筑容积率设定为0.94

甲企业于2000年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地,土地面积4000平方米,随后投入资金200万元进行厂房建设,厂房总建筑面积2500平方米。2003年,由于生产发展的需要,甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款,并分别获得贷款80万元和100万元,抵押期限均为三年,抵押贷款率均为50%。已知该城市基准地价成果于2000年公布执行,土地出让金以基准地价为基础核算,按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/平方米。另据调查,附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元/平方米、230元/平方米、250元/平方米。
请根据上述内容,回答6~11小题的问题。


6. 在向银行申请抵押贷款的同时,甲企业向保险公司投保,并委托某评估机构进行投保财产价格评估,则评估值为(  )。
  • A.土地使用权出让价格-应交纳的土地出让金+建筑物重置价格×成新度
  • B.建筑物重置价格-折旧额
  • C.土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额
  • D.建筑物重置价格×成新度

7. 甲企业在向银行申请抵押贷款时,房地产价格评估值可以表达为(    )。
  • A.土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应交纳的土地出让金
  • B.土地使用权出让价格+200万元
  • C.土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金
  • D.土地使用权出让价格+建筑物重置价格×成新度-应交纳的土地出让金

2005年5月,某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地,土地总面积10 000平方米,批准用途为居住,使用年限70年,土地形状规则,宗地修建性详细规划主要控制指标为:2.0≤建筑容积率≤3.0,40%≤建筑覆盖率≤50%。根据调查,该宗地所在区域房地产市场规范有序,预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为2%,已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8,平均建筑覆盖率31%,平均开发周期两年,建成后即可全部售出,楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/平方米,楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元/平方米,平均建筑费和专业费1000元/平方米,贷款年利率6%,销售税费一般为房地产总价的6%,开发利润率一般为房地产总价的30%。
请根据上述内容回答6~10小题的问题。


8. 根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是(    )万元。
  • A.17 479
  • B.18 727
  • C.23 305
  • D.24 970

9. 房地产开发商甲于2005年6月16日竞价成功一宗地国有土地使用权,并于2005年6月28日与当地国土部门签订出让合同,2005年7月29日取得国有土地使用证。2006年7月26日,经批准,甲获准在原基础上增加商业用途,则其应补缴土地差价的估价期日应确定可以有以下方式(  )。
  • A.2006年7月26日,但要重新评估原条件下土地出让价值
  • B.2005年6月28日,但合同事先要有约定
  • C.2005年6月16日
  • D.2005年7月29日

10. 根据估价的目的,对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件,下列观点最恰当的是(    )。
  • A.因为市场规范有序,有充足市场竞争性,遵循替代原则
  • B.因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%.市场处于稳定平衡状态,符合供需原则
  • C.实际建筑容积率2.8,建筑密度30%,符合最有效利用原则
  • D.根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0,40%≤建筑覆盖率≤50%,不符合最有效利用原则

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