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2019年02月11日土地估价实务基础试题(第 1 套 - 计算)

2019-2-11 17:58| 发布者: 本站编辑| 查看数: 111| 评论数: 0

摘要:
■ 计算题

1. 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权,并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议,租期20年,实际支付的年租金

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■ 计算题

1. 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权,并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议,租期20年,实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30 000平方米,用途为工业,现已达到“五通一平”的开发程度。
经调查,A宗地周边有三宗条件相似的工业用地,具体情况如下。
(1)B宗地:占地45亩,于1998年9月1日通过征地方式取得,当时根据所在区域的市场行情,共支付了300万元征地及其相关税费,经开发建设,现已达到“七通一平”的开发程度,共花费土地开发费540万元。据调查,从1998年9月1日到2002年9月1日期间,征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地:占地25 000平方米,于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2002年9月的市场行情,该宗地若出租经营,每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地:占地3.5公顷,于2002年9月以国家作价入股方式取得,40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外,其他因素的差别如下表。

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较,负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差,正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况,从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间,土地开发费分季度投人,每季度投资额相等,在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%,需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。
相对A宗地而言,其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/平方米,达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/平方米。
根据以上条件,试回答以下问题:
(1)以B、C、D作为比较案例,利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;
(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;
(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。

(1)测算B、C、D的实例价格
①宗地B的价格,利用成本逼近法测算地价。
土地取得费=[3 000 000/(45/15×10 000)]×(1+20%)=120(元/平方米)
土地开发费=[5 400 000/(45/15×10 000)]×(1+30%)=234(元/平方米)
贷款利息(元/平方米)
开发利润=(120+234)×10%=35.40(元/平方米)
土地增值收益=(120+234+14.47+35.40)×20%=80.77(元/平方米)
无限年期地价=120+234+14.47+35.40+80.77 =484.64(元/平方米)
50年期地价(元/平方米)
②宗地C的价格,利用收益还原法测算地价。
50年期地价=346.76(元/平方米)
③宗地D的价格。
50年期地价=445.21(元/平方米)
(2)利用市场比较法测算宗地A的价格
①测算宗地B在“七通一平”状况下的修正价格。
交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格
458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米)
宗地B修正到“五通一平”状况下的价格=463.97-100=363.97(元/平方米)
②测算宗地C在“三通一平”状况下的修正价格。
交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格
346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)
宗地C修正到“五通一平”状况下的价格=333.58+60=393.58(元/平方米)
③测算宗地D在七通一平状况下的修正价格。
交易案例价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正=比准价格
445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)
宗地D修正到“五通一平”状况下的价格=494.04-100=394.04(元/平方米)
④计算宗地A的单位地价。
应用简单算术平均法估算宗地A在2002年9月1日、50年期、“五通一平”开发程度的土地使用权价格。
(363.97+393.58+394.04)/3=383.86(元/平方米)
⑤计算宗地A的总价。
A宗地总价=383.86×30 000=1151.58(万元)
(3)计算宗地A的市场租金
题目未明确租赁费用问题,在此假定年净租金即为市场年租金。
(元/平方米)
(4)测算宗地A的承租土地使用权价格
①A宗地的租金盈余=24.35-10=14.35(元/平方米) 
②测算承租土地使用权价格。
依据《城镇土地估价规程》中的有关规定,承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右,故承租土地使用权还原率取7%。
(元/平方米)
③宗地A承租土地使用权总价格=152.02×30 000=456.06(万元)
所以,宗地A的单位地价为383.86元/平方米;总地价为1151.58万元。宗地A的市场年租金为24.35元/平方米。宗地A的承租土地使用权价格,单位价格为152.02元/平方米;总价格为456.06万元。

2. 第六题  某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式,取得一宗10 000 ㎡的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5.
由于该企业资金困难,决定向银行抵押土地取得贷款,经市规划局、国土资源局等部门批准,项目可以拖至1998年7月开始动工.如果按银行抵押贷款规定:土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷,请问该国有企业在2000年1月31日可贷多少款.
项目其他有关资料如下:
该大楼1-4层为商场,每层建筑面积2500 ㎡;4—12层为办公用途(其中8层1000 ㎡为设备层、7层和9层共计2000 ㎡为自用办公用房).
大楼开发周期预期两年,假如资金在投资期间为均匀投入,第一年投入60%,第二年投入40%.大楼建成后以出租的方式经营,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(建筑平方米·日),写字楼的实际租金为3.5元/(建筑平方米·日),无论租赁商场或是租赁写字楼,都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金;区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算:商场租金为5.0元/(建筑平方米·日)(可出租面积占建筑面积的75%),每年有半个月的空置期;写字楼租金为4.0元/(建筑平方米·日)(可出租面积占建筑面积的70%),每年有半个月的空置期,目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元.该城市从1996年开始,至2000年每年地价指数都比上年增长3%.
经过调查,有关参数确定如下:房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为年租金的8%,保险费为建安造价的0.2%,出租税金为年租金的12%,销售税金是售价的9%;项目投资回报率取30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%.当地土地还原利率8%,综合还原利率10%,银行存款利息率6.5%,银行贷款利息率10%,资本折现率12%.
根据收益还原法和假设开发法公式,采用传统的方法完成下面的例题.

收益还原法公式:年房地纯收益=年出租总收入-年房地总费用
其中:年出租总收入=商场年出租总收入+办公楼年出租总收入+押金收入
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧费
根据上述具体情况,得:
房地产总建筑面积=10 000×2.5=25 000(建筑平方米)
商场总建筑面积=2500×4=10 000(建筑平方米)
办公写字楼总建筑面积=25 000-2500×4-1000=14 000(建筑平方米)
商场总租金=14 000×70%×4×365=1430.8(万元)
商场写字楼押金收益=[1368.75+1430.8]÷365×90×
=44.87(万元)
商场写字楼空置损失费=(1368.75+1430.8)×15÷365
=115.05(万元)
该建筑物房地产总收益=(1368.75+1430.8+44.87-115.05)
=2729.37(万元)
该建筑物房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧费
管理费=年租金×10%
=(1368.75+1430.8-115.05)×10%
=268.45(万元)
维修费=年租金×8%
=1368.75+1430.8-115.O5)×8%
=214.76(万元)
保险费=建安造价×0.2%
=2500×25 000×0.2%
=12.5(万元)
税金=年租金×12%
=1368.75+1430.8-115.05)×12%
=322.14(万元)
年折旧费=建安总价×(1-残值率)÷经济耐用年限
由于建筑物经济耐用年限80年,而土地使用权出让剩余(50-1年又9个月-2年)年,即可供建筑物折旧的年期只有46.25年,也就不需要考虑残值率,这样得到折旧费135.14万元.
房地产总纯收益=2729.37-(268.45+214.76+12.5+322.14+135.14)
=1776.38(万元)
计算房地产总价格

=17 547.47(万元)
根据已知条件,运用假设开发法测算地价:
房地产总价值为17 547.47万元
总建筑成本为6250万元
销售税金为1579.27万元
投资回报率为(0.3地价+1875)万元
利息=地价

地价=17 547.47-6250-1579.27-0.3地价-1875-(0.43地价+576.34+122.02)
1.73地价=7144.84(万元)
地价=4129.97(万元)
由于该地价为46.25年的地价,而评估期日的地价是(46.25+0.5)年,故需要进行年期修正,得估价期日的地价为:
(万元)
所以,在2000年1月31日该国有企业可贷款金额为2687.52万元。

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