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2019年02月11日土地估价案例与报告试题(第 1 套 - 案例)

2019-2-11 17:59| 发布者: 本站编辑| 查看数: 69| 评论数: 0

摘要:
■ 案例题

背景材料
A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权,全额支付

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■ 案例题

背景材料
A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权,全额支付了出让金及相关税费,并于2008年1月31日办理了土地登记手续,领取了国有土地使用证。因后续资金问题,A公司拟与B公司合资成立C公司,其中B公司以现金出资。拟占C公司25%的股份,A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资,拟占C公司75%的股份,土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后,以C公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值,2009年9月10日,A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案,并到现场进行勘察,得到以下信息,请阅读后回答有关问题。
(1)该项目设计总建筑面积为20万㎡,容积率为4.00.共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地,场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工,先期建设的为西侧的1号住宅楼,设计建筑面积为40 000㎡,已投资2.5亿元,但2008年6月,由于A公司资金原因,该项目停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道,宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”,目前集中供热管道尚未接通,但其管道已开始铺设,预计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证,其主要内容摘抄如下。
证书号:略    土地使用权人:A房地产开发公司
坐落:×省×市×区二环路25号
地号:YT5—6—7—1    图号:100—125—75
地类(用途):住宅用地    取得价格:20 000万元
使用权类型:国有出让    终止日期:2078年1月31日
使用权面积:50 000㎡    发证日期:2008年2月8日
附:委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同,有下划线严內容为填写内容,其余均为制式)。
“第四条  出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号;宗地平面及空间范围以1985年国家高程系统385 m高程面为起算面,向上至离起算面48 m的高程面为止,向下至离起算面-10 m的高程面为止,高差为58 m;宗地编号为YT5—6—7—1,宗地总面积大写伍万㎡(小写50 000.00 ㎡),其中出让宗地面积为大写伍万㎡(小写50 000.00㎡)。
第五条  本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。
第七条  出让人同意在2008年1月31日将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件:
(一)达到场地平整和周围基础设施通,即通上水、通下水、通电、通天然气、通信、通暖、通路
第九条  本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每㎡人民币大写肆仟元小写4000.00元);总价款为人民币大写贰亿元(小写200 000 000.00元)。
第十三条  受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元(小写1 000 000 000.00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。
第十四条  受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的,应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》,其中:
主体建筑物性质商品住宅楼;
附属建筑物性质
建筑容积率不高于4.0不低于3.0
建筑限高48 m
建筑覆盖率不高于30%不低于20%
绿地率不高于40%
其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40%
第十八条  受让人同意在2008年4月30日之前动工建设,同意在2010年10月31日前完成项目施工建设,并申请竣工验收。
受让人不能按期开工建设,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意延建的,其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。
第二十七条  受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取国有土地使用证,取得出让国有建设用地使用权后,有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押,但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时,应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件:
(一)按照本合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上;
合同签订日期:2007年12月31日


1. 根据合同内容,使用简短语句,列出原土地使用者应履行的责任。
原土地使用者应履行的责任如下:
(1)支付2亿人民币地价款。
(2)按照规划条件用地。
(3)投资额不低于1O亿人民币。
(4)在2008年,4月30日之前动工建设。
(5)在2010年10月31日前完成项目施工建设。
(6)完成开发投资总额的25%以上才可以转让。

(四)背景材料
下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查,所以调查内容及标注有些粗略。其中,实线部分为原图内容,虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图(见图1—1)并回答以下问题。


2. 列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示:不少于5个)。
有关该宗地个别条件的信息如下所述。
(1)用途:商业。
(2)土地面积:308 ㎡。
(3)临街,街角地。
(4)矩形,规则。
(5)南高北低。
(6)地质状况较好。
(7)建筑密度较低。
(8)向东发展受到限制.

(六)背景材料
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13 200㎡,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300 ㎡,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800 ㎡,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。


3. 土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价,市场比较法评估结果为3800元/㎡,剩余法评估结果为3100元/㎡,银行乙经综合分析,决定贷款500万元,要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问:
(1)该估价机构A应如何处理?
(2)为保证贷款能按时回收,银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处,试问该要求能否达到目的,并简述理由;按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?
[2004年考试真题]
(1)估价机构处理办法如下:
①根据题意,银行要求的估价结果为760万元,即760/1900=4000(元/㎡)
②经对市场比较法和剩余法进行分析,两种方法中最高结果为3800元/㎡,且市场比较法结果能够反映市场状况,所以,从估价结果来看,不能调整估价结果。
③如要满足银行的要求,估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。
(2)该要求不能达到目的,理由是国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明,银行即使将国有土地使用证存放于自己处,并不能证明该土地归银行所有,关键在于土地证的证载內容,证载內容受法律保护,如证载內容没有改变,银行也没有处置权。
按规定,银行应要求办理手续:对所涉及土地应办理抵押登记手续;银行应领取他项权利证明书,作为抵押权的证明文件。

(四)背景材料
下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查,所以调查内容及标注有些粗略。其中,实线部分为原图内容,虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图(见图1—1)并回答以下问题。


4. 根据上图填写下面有关信息。
工作底图种类:(    )权利人:(    )宗地编号:(    )
所在街坊:(    )地类:(    )四至:(    )
填写有关信息如下所述。
(1)工作底图种类:(宗地图)。
(2)权利人:(黄坪旅游公司).
(3)宗地编号:(5)。
(4)所在街坊:(74)。
(5)地类:(242)。
(6)四至:(东:东安河;南:黄坪中学;西:丽景巷;北:大场路)。

5. 列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示:不少于8个)。
该宗地区位条件和周边环境的信息如下所迷。
(1)二级地。
(2)银行。
(3)商场。
(4)邮局。
(5)学校。
(6)道路。
(7)河流,略有污染。
(8)古桥。

(五)背景材料
某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托,估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1963年建成,现已根据政府安排整体迁出,所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用,并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前,政府拟以公开拍卖方式出让该地块,并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求,地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后,事务所立即制订了一项工作计划和技术方案,并组织力量开展工作,按期完成了估价任务。
下面是该事务所此次估价工作日志的内容。
(1)5月21日,启动估价工作,派甲、乙(土地估价师)和两名估价助理(丙、丁)负责估价工作,其中,甲和丙负责土地出让底价评估,乙和丁负责土地收回补偿价格评估。
(2)5月21日上午,甲和丙进入现场调查,乙和丁开始市场调查。
(3)5月22日上午,因所长外出,甲负责与市国土资源局签订合同。
(4)5月23日上午,确定土地估价事项,并制订评估技术路线和方法。
(5)5月23日下午,开始调查资料。
(6)5月25日上午,开始撰写报告。
(7)5月27日上午,报告完成,两份报告分别由甲、乙共同签字,由丙送估价报告给市国土资源局。
(8)5月30日上午,收到国土资源局付款。
关于评估技术路线和方法,日志有以下记录。
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定,同时采用剩余法进行评估。
(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。


6. 日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理原因何在?
不合理之处如下所述。
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格,如果直接比照确定,会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。
(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格,需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外,由于教育用地的土地市场不发育,又无收益,利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理.

7. 仅就工作日志内容,判断事务所此次估价工作流程是否合理,存在哪些问题?
不合理。存在的问題如下所述。
(1)每项估价必须有至少两名土地估价师,而不是一名土地估价师和一名估价助理。
(2)两项估价应该独立进行,而不能分工合作调查,估价师应该贯穿估价的全部过程。
(3)应该先签订合同再进行实质性估价活动。
(4)不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同.
(5)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。
(6)缺乏权属资料核实调查过程。
(7)由于两份估价分别由甲乙完成,所以报告签字不能由甲乙共同签名。
(8)缺乏审核。

(七)背景材料
某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20 000 ㎡。其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500㎡;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000㎡,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500㎡,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000㎡,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2.0~3.5。


8. 为保证企业甲的顺利搬迁,市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据,如何对该国有划拨土地价格进行评估,请简述评估思路。
(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法.

某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权,其使用年限70年,容积率为2。2006年10月,在完成土地平整和基础设施建设之后,开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析,觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意,将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款,如果在3年之内适当调整规划则按照对历史情况的补充处理,不作为重新供地批复,所以开发商按照当地政策补交地价,并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。
算式1:补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价

算式2:补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价

算式3:补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价

算式4:补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价

最后经过协商并报地价委员会,按照算式1进行补地价。


9. 按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式,对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖,并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的),请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?
(1)阐述评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平;成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中实现价格,由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下,评估价与成交价应该是基本一致的,当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况,会造成拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价)情况。(2)当拍卖价明显高于拍卖底价时,选择不同地价补交算式(楼面地价),补交的结果(补交出让金的数额)会产生很大的差异。如:补交地价时如果按照“算式2”扣减成交价格,就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少;如果按照“算式4”补交地价,政府收取的出让金就会高于正常情况下的收益水平。
10. 测算补交地价需要进行评估,对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。
从出让之日起至今已有1年多时间但不超过3年,根据约定,评估应按照当时的情况进行,所以基准日与土地使用年期一般设定如下所述。
(1)评估对象为:容积率为3条件下的住宅用地。

(2)基准日:2005年6月为签订出让合同日。

(3)土地使用年限为:70年。

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