考研 | 自学考试 | 成人高考 | 公务员 | 会计从业 | 会计职称 | 注册会计 | 税务师 | 经济师 | 司法考试 | 证券从业 | 期货从业 | 银行从业 | 教师资格 保险类 | 理财规划师 | 心理咨询师 | 导游员 | 大学英语 | 新概念 | 执业医师 | 执业药师 | 执业护士 | 一级建造师 | 二级建造师 | 消防工程师 | 监理工程师 | 造价工程师 | 咨询工程师 | 资产评估师 | 安全工程师 | 报检员 | 报关员 | 土地估价师 | 房地产估价师 | 房地产经纪人 | 企业法律顾问 | 招标师 | 基金从业 |

[老用户使用原帐号直接 登录 ,无需注册] 注册 | 登录

我要做题网门户土地估价师 › 模拟试题 › 查看内容

2019年02月11日土地估价案例与报告试题(第 1 套 - 分析)

2019-2-11 17:59| 发布者: 本站编辑| 查看数: 15| 评论数: 0

摘要:
■ 分析题

(六)背景材料
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分,请阅读后回答相关问题。
1.比较案例的选择
根据收

▇ 功能最强大的在线复习软件 ▇

土地估价案例与报告在线模考>>开始

■ 分析题

(六)背景材料
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分,请阅读后回答相关问题。
1.比较案例的选择
根据收集到的近几年商业用地交易案例资料,确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象,基本情况见下表1—12。

2.建立价格可比基础(略)
3.因素条件说明
整理估价人员收集的有关资料,将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示,详见下表1-13。

4.编制比较因素条件指数表
根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别,确定各比较因素条件指数见下表1-14。


5.计算比准价格
将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代人市场比较法计算公式,则:
比准地价A=3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)=3808.71元/㎡
比准地价B=3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)=3950.33元/㎡
比准地价C=3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)=4387.56元/㎡
通过对上述三个比准价格分析比较,确定单位土地面积地价为4048.87元/㎡。


1. 比较案例中,有挂牌出让案例,并且没有对挂牌方式进行价格修正,是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。
不合理。理由如下:
因为挂牌是一种特殊的交易方式,交易结果可能偏离正常市场水平,只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。
区别:①挂牌供给土地数量有限,供需不易平衡。②挂牌时间有限制。③挂牌场地少(交易场地少,缺乏灵活性)。④挂牌土地信息有限.

2. 该部分作为估价技术报告的内容,还有哪些错误和不完善的地方?
[2006年考试真题]
存在错误和不完善的地方如下:
①编制比较因素条件指数表中,缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。②未进行容积率修正。③未进行使用年期修正。④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分,请阅读后回答相关问题。
1.估价对象建设期及利用方式分析

该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积95 635 ,总建筑面积143 452 ,其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率1.5,建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻轨会经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95 635 ,总建筑面积35 000 ,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%,建筑覆盖率≤15%,容积率0.37,主要建筑物为多幢二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。

根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。

2.预期售价确定及销售状况分析

根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看,该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500~4000元/,考虑到该区域目前房地产市场行情,结合估价对象实际情况,经综合分析,确定该地块开发完后,即2009年6月30日,法定使用年限的住宅平均售价为3500元/,则该物业预期:

总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500×35 000=2 250(万元)

通过调查该区域房地产销售情况,与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式,考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况,本次评估假设估价对象所建物业销售状况为:项目在开发一年后开始预售,且为均匀销售,截至开发完成时销售率达到40%,另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出,并假设房屋售价在销售期内保持不变。

3.开发总费用的确定

根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂,除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外,还有解决市政设施缺口的有关费用,如5 km长的电缆铺设费用,100 m长的排水管道等的铺设费用,土建安装及附属工程费用,室外工程、绿化建设费用,管理费和不可预见费等。上述费用经归类,可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项,分别估算如下。

(1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/(按总建筑面积),则前期费用总计为:

前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35 000=700(万元)

并设定为开发初期一次性投入。

(2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/(按总建筑面积),则整个物业总建造成本共计为:

建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35 000=2450(万元)

并设定为开发期内均匀投入。

(3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/(按土地面积),则小区建设费用总计为:

室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95 635=2103.97(万元)

并设定为开发期内均匀投入。

(4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等,为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。

管理费用=[(2)+(3)]×5%=(2450+2103.97)×5%=227.70(万元)

4.销售费用(分析过程略)

确定此项费用可按总售价的8%计,该项费用设定为与销售进度同步投入。

销售费用=总售价×8%=12 250×8%=980(万元)

5.利息率和利润率确定

(1)利息率。本次评估将采用贴现方式计算地价,故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1~3年期贷款利率6.03%。

(2)利润率。房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计,结合××市统计年鉴资料,考虑区域房地产实际市场情况,确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

6.地价测算

根据假设开发法基本公式:

地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用

结合本次评估实际,得到如下方程:

总地价=-总地价×24%

解上式得到:

总地价=2762.28万元

土地单价=2762.28/95 635=289(元/)


3. 报告中不动产预期售价的确定过程较为简单,如果采用市场案例分析确定,在选择案例时有什么要求?(提示:不少于4个)
如果采用市场案例分析确定,在选择案例时的要求如下。
(1)多层住宅用地。

(2)位于本区域(或同一市场圈等)。

(3)近期(不超过3年)。

(4)正常销售。

(5)规模相当。

(6)档次相当。

(7)其他合理答案(1分)。

土地估价案例与报告在线模考>>查看答案

路过

雷人

握手

鲜花

鸡蛋

最新评论

我要做题网 ( 辽ICP备11009338号-1) |网站介绍 |联系我们 大连博易网络科技有限公司 版权所有

GMT+8, 2019-2-18 16:46 , Processed in 0.031250 second(s), 11 queries.

Powered by Discuz! X1

© 2001-2010 Comsenz Inc.